Qué es permiso de Construcción
El permiso de construcción es la autorización oficial emitida por la municipalidad correspondiente que habilita legalmente el inicio de obras en un inmueble. Este trámite garantiza el cumplimiento de normativas técnicas, ambientales y urbanísticas y es gestionado con apoyo de profesionales autorizados por el CFIA.
Requisitos
Los documentos suelen variar entre obra menor (sin impacto estructural) y obra mayor (edificaciones significativas). Sin embargo, los requisitos generales incluyen:
Obra Menor
- Formulario digital APC completo
- Planos simples o croquis (para obras menores, < 10 salarios mínimos)
- Recibo de impuestos municipales al día
- Certificación literal del inmueble
- CCSS al día (para el solicitante y propietario)
Obra Mayor
- Formulario APC digital
- Planos constructivos visados por el CFIA (arquitectónicos, estructurales, electromecánicos)
- Certificado de Uso de Suelo
- Certificado de Disponibilidad de Agua (AyA o ASADA)
- Viabilidad ambiental (EIA) o permisos adicionales si aplica
- Informe registral o certificación literal del inmueble al día
- Constancia patronal CCSS y póliza de riesgos del INS
- Certificaciones de alineamiento (MOPT, INVU, ICE, INCOFER) según ubicación urbana
Dónde se realiza
- En línea, a través de la plataforma APC‑R implementada por el CFIA y municipalidades. Se hace la solicitud digital, se suben los formularios y documentos correspondientes.
- Presencial, en el departamento de Desarrollo Territorial o Inversión Pública de la municipalidad local, dependiendo del cantón.
Enlace oficial
- Plataforma digital APC‑R: para solicitud de requisitos y permisos
- Municipalidad de Heredia (ejemplo de guía local): trámite de obra menor y mayor descrito oficialmente.
Costo
- Registro en CFIA: entre 0.256 % y 1 % del valor total del proyecto.
- Impuesto municipal de construcción: aproximadamente el 1 % del valor de la obra tasado por la municipalidad
- Seguro INS: alrededor del 3.7 % a 3.75 % del costo de la mano de obra total.
Desde un punto de vista práctico, para una casa de 80 millones ₡, los costos adicionales por permisos y seguros pueden sumar entre 12 y 13 millones ₡ según comentarios recopilados en foros locales.
Tiempo estimado
- Registro en CFIA: cerca de 1 semana para aprobación técnica de planos
- Revisión por instituciones (MINAE/SETENA, Bomberos, Ministerio de Salud): hasta 15 días hábiles
- Permiso municipal final: puede tomar hasta 30 días hábiles, especialmente en algunas municipalidades como Belén que indican ese plazo explícito
¿Por qué es importante gestionarlo correctamente?
- Construir sin el permiso de construcción puede resultar en multas municipales del 1 % del valor total de la obra, orden de demolición o clausura de obra, pérdida de inversión y acciones legales.
- Personas que han construido “sin permiso y luego se han puesto al día” reportan costos significativamente mayores e incluso órdenes de demoler estructuras completas.
Preguntas frecuentes
¿Qué diferencia hay entre obra menor y obra mayor?
La obra menor no altera estructura, ni servicios públicos, y es de menor monto (hasta 10 salarios mínimos). No requiere participación de profesional del CFIA. La obra mayor involucra construcciones complejas, requiere planos sellados y tramitar por APC.
¿Puedo tramitar todo en línea?
Sí: la plataforma APC‑R centraliza los requisitos previos y permite gestionar la documentación digitalmente desde cualquier cantón registrado
¿Qué consecuencias tiene construir sin permiso?
Multas (alrededor del 1 % del valor del proyecto), clausura o demolición de la obra, e incluso demanda legal. Costos posteriores son mucho mayores que si se tramita correctamente desde el inicio.
